Colui che acquista o riceve in donazione l’immobile deve essere messo nella condizione di sapere che diverrà titolare di un bene gravato da ipoteca
A certe condizioni è possibile trasferire l’immobile gravato da mutuo tramite vendita o donazione
È possibile, prima di estinguere il mutuo ipotecario che grava sull’immobile, magari sull’abitazione, trasferirla?
Quali sono le eventuali implicazioni che vengono in rilievo se l’immobile su cui pende ipoteca della banca viene donato o venduto?
Quelli appena sopra sono interrogativi senz’altro diffusi, che ricorrono tanto per coloro che sono in procinto di estinguere un mutuo che per chi lo ha da poco acceso.
Mutuo ipotecario: l’ipoteca segue l’immobile
Il mutuo consiste in una garanzia reale con ciò implicando che la banca, ente creditore, in caso di eventuale inadempimento da parte del debitore, titolare del mutuo, potrà rifarsi direttamente sull’immobile, oggetto del rapporto contrattuale.
Inoltre, la banca, in qualità di ente finanziatore e soggetto creditore in ragione del diritto ad essere garantita rispetto all’adempimento delle condizioni contrattuali, tra cui il pagamento della rata pattuita, ha diritto di preferenza sull’immobile, vale a dire, in caso di vendita dell’immobile nel mentre del rapporto di mutuo la banca potrà, in forza dell’ipoteca, soddisfare i suoi interessi prima degli altri creditori del mutuatario, sul ricavato della vendita.
Quanto finora detto non significa che il mutuatario non potrà vendere il bene gravato da ipoteca: potrà, infatti, procedere senz’altro al trasferimento dell’immobile, in quanto ai fini dell’ipoteca non rilevano gli eventuali passaggi di proprietà: il creditore (la banca) conserva sempre e a prescindere dalla titolarità del mutuo rifarsi sul bene, finanche procedere alla vendita forzata del bene in caso di inadempimento rispetto all’assolvimento delle rate pattuite.
In buona sostanza, l’immobile gravato da mutuo potrà comunque essere venduto a terzi o donato ai figli, in quanto l’ipoteca segue la casa. Chi acquista il bene, pertanto, assumerà i rischi che prima gravavano a carico del debitore originario.
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I diritti del nuovo acquirente
Chiarito che:
- l’ipoteca è una garanzia reale che “segue” il bene
- l’ipoteca resta a garanzia della banca anche se l’immobile viene venduto o donato a terzi, fino al pagamento dell’intero
- è possibile trasferire beni gravati da mutuo, per donazione o per vendita.
occorre spendere qualche parola sugli accorgimenti che bisogna prendere quando si vende o dona un bene su cui pende un mutuo.
Colui che acquista o riceve in donazione l’immobile infatti deve essere messo nella condizione di sapere che diverrà titolare di un bene gravato da ipoteca, in quanto la banca, nel caso in cui la titolarità del mutuo rimanesse a carico del debitore originario e in caso di inadempimento di questo, potrà rifarsi sull’immobile; espropriandolo e mettendolo all’asta.
Questo è uno dei motivi per cui il notaio deve verificare, in particolare nel caso di donazione, l’esistenza di ipoteche sull’immobile, illustrando al soggetto che dovrebbe riceverlo dei rischi che l’operazione comporta.
