Nel mondo immobiliare, il dilemma amletico resta sempre lo stesso: è meglio acquistare casa o affittarla? Ovviamente non esiste una risposta univoca per tutti, ma alcuni numeri ci possono fornire delle informazioni molto importanti e spiegare anche dei trend alla base delle decisioni degli italiani.
Case in affitto: crolla lo stock
Secondo i dati diffusi dall’ufficio studi di idealista, l’offerta di case in locazione si è contratta ancora una volta, per il quinto trimestre consecutivo, facendo registrare negli ultimi tre mesi del 2022 un crollo del 36% rispetto all’analogo periodo del 2021. Una riduzione importante, anche se inferiore a quella registrata nel trimestre precedente, quando l’offerta era scesa del
43,5%.
Attenzione, però: non si tratta di un crollo degli affitti, ma di un crollo dell’offerta. Questo vuol dire che l’offerta viene assorbita da una domanda molto forte. Oppure, detto in altri termini, che l’offerta è carente.
Cosa vuol dire tutto questo?
“Nel mondo immobiliare, tra affitto e acquisto si tratta di una scelta quasi obbligata”, ha risposto
Vincenzo De Tommaso, responsabile ufficio studi di idealista, che ha precisato che “non c’è assolutamente una fuga dall’affitto. Anzi, è il contrario. Dal periodo di maggiore allerta covid c’è stata una fortissima ripresa della domanda di case in affitto, con un’offerta però che ha fatto registrare il 5° ribasso consecutivo negli ultimi trimestri”.
Quali le cause?
“Da un lato, la domanda del bene casa in affitto si è molto dinamizzata negli ultimi due anni, a causa dei fenomeni di flessibilità o di maggiore precarietà del mondo del lavoro. Dall’altra parte, però, si assiste a un’offerta inadeguata, con i proprietari che – anche in concomitanza dell’aumento delle spese e di fronte alle difficoltà di molti utenti di non riuscire a pagare l’affitto mensile, per salari o contratti lavorativi che non danno sufficienti garanzie – preferiscono tenere le case sfitte oppure destinarle al mercato dell’affitto breve (short rent), segmento in forte crescita che consente di non avere problemi di inquilini morosi e di ottenere un rendimento doppio al classico 4+4”, ha aggiunto De Tommaso.
Allarme casa: italiani quasi obbligati verso l’acquisto
Cosa fare dunque in questa situazione? “Siamo quasi obbligati a comprare casa”, ha riassunto De Tommaso, che poi ha messo in luce un altro aspetto che non va assolutamente trascurato: quello dei prezzi degli affitti non concorrenziali con quelli dei mutui.
“Il mercato degli affitti è trainato da 10-11 grandi città in cui si concentra il 50-60% dell’offerta. In queste città (vedasi Milano) il prezzo dell’affitto rischia di essere addirittura maggiore di quello della rata del mutuo, per cui si è quasi obbligati a procedere con l’acquisto della casa”, ha aggiunto il responsabile ufficio studi di idealista.
“Quella tra acquisto e affitto è quindi una scelta complessa”, come conferma anche Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi gruppo Tecnocasa, perché tutto il mercato immobiliare è aumentato. Se da una parte si è registrato, infatti, nel 2022 un aumento dei prezzi di acquisto delle case (+1,8% stando ai loro ultimi dati), “per cui la situazione non sembrerebbe la migliore per acquistare casa, visto che si assiste a prezzi e tassi elevati – spiega Megliola – dall’altra parte, anche i canoni di locazione sono cresciuti. A livello nazionale, infatti, l’ultimo dato in nostro possesso indica un aumento dei canoni del 2,1% per i monolocali, del 2,4% per i bilocali e del 2,2% per i trilocali”.
Quanto costa comprare casa a Milano, Napoli e Roma? E affittarla?
“Dalle nostre simulazioni, per acquistare un bilocale da 65 mq, con un mutuo a 25 anni che copre l’80% del valore dell’immobile, a Milano si pagherebbe una rata che sfiora i 1200 euro al mese, a Napoli di 670 euro e a Roma di 830. Nelle stesse città e per la stessa tipologia abitativa se si optasse però per l’affitto, il canone sarebbe rispettivamente di 960 euro al mese a Milano, di 600 euro al mese a Napoli e di 750 euro al mese a Roma”, ha risposto la responsabile ufficio studi di Tecnocasa.
Il confronto vede, quindi, una rata un po’ più elevata in caso di compravendita, ma non di molto: con uno sforzo leggermente maggiore si potrebbe quindi ipotizzare di comprare casa, se ne sussistono le condizioni per farlo.
“Qui si entra nel merito di un altro aspetto importante, perché chi acquista deve mettere in conto di avere la liquidità necessaria per pagare le spese di acquisto dell’immobile e quelle legate alla stipula del mutuo e deve possedere almeno il capitale necessario a coprire il 20% del valore dell’immobile. Naturalmente devono poi esserci i requisiti di reddito necessari per accedere al credito, ma nel caso in cui si avessero le carte in regola per acquistare, converrebbe compiere il grande passo perché alla fine ci si ritroverebbe proprietari di un immobile con poco sforzo in più”, ha aggiunto Megliola.
In Italia, purtroppo, il mercato dell’affitto è marginale, mentre non dovrebbe esserlo. “L’affitto potrebbe essere una grossa leva di dinamismo sociale: i giovani potrebbero avere delle abitazioni funzionali ai diversi momenti della loro vita, i senior potrebbero dismettere grosse case non più adatte alle loro necessità, visto che i figli magari si sono trasferiti in altre abitazioni, e affittarne di più piccole; o, ancora, i genitori separati o divorziati potrebbero trovare delle soluzioni abitative differenti. Quello che viene a mancare in Italia è quindi l’elemento flessibilità”, ha spiegato De Tommaso.
I nodi e le contraddizioni della società italiana vengono al pettine
“In Italia abbiamo enormi scompensi, stiamo andando verso una società che ha sempre più single, o single di ritorno, ma stiamo obbligando le persone in qualche modo a essere in coppia per comprare (o affittare) casa, perché un single una casa neanche se la può permettere, agli stipendi attuali”, ha commentato poi il responsabile ufficio studi di idealista.
Le previsioni del mercato immobiliare nel 2023
“Le previsioni per l’anno appena iniziato sono di un calo delle compravendite, proprio alla luce dell’aumento dei tassi e della minore possibilità di accendere un mutuo, e di un ulteriore aumento dei prezzi. Anche sul versante delle locazioni riteniamo che i canoni potranno ancora salire in seguito alla domanda che aumenterà, alimentata da chi non potrà comprare, e alla minore offerta determinata anche dal ritorno degli affitti brevi”, ha commentato Megliola.
Il trend degli affitti nelle varie città italiane nel 2022 (dati sul 2021)
Secondo i dati di idealista, 76 capoluoghi italiani su 107 hanno registrato una riduzione dello stock con punte dell’81% a Torino e Ferrara. Contrazioni dell’offerta superiori alla media del 36% in altre 19 realtà, compresi i principali mercati dell’affitto come Verona (-67%), Firenze e Roma (entrambe -66%) in primis. Venezia segna una contrazione del 57%, Milano del 49%, Genova del 41%, mentre Napoli presenta il 40% in meno di case in affitto rispetto all’anno prima. I cali negli altri 55 centri vanno dal 36% di Lucca al 2% di Crotone, con riduzioni del 20% dell’offerta per la metà di questi.
Nonostante il diffuso calo del prodotto disponibile, 27 città offrono più case in affitto rispetto a un anno fa. L’aumento maggiore si è verificato a Nuoro, con un incremento del 120%, seguita da Pesaro, con il 79%, Trento (76%) e Trieste (60%). Aumenti dello stock superiori al 10% in 15 capoluoghi, dal 55% di Sondrio al 12% di Terni, mentre altri 8 capoluoghi hanno visto crescite che vanno dal 9% di Modena e Cremona, al 5% di Vicenza.
Infine, lo stock è rimasto stabile in 4 città: Agrigento, Barletta, Carbonia e Siracusa.
