Affitti brevi: i comuni coinvolti dalle nuove regole. Ecco cosa cambia

Occorrerà certamente attendere la stesura definitiva e poi leggere il testo della legge che verrà approvata, poiché ancora molti aspetti appaiono ancora soggetti a forti “rivisitazioni”, ma la settimana scorsa, l’ufficio legislativo del ministero del Turismo ha anticipato la nuova bozza del testo di ddl sugli affitti brevi alle associazioni che hanno partecipato ai lavori di discussione degli ultimi mesi. Così anche in Italia, dopo la stretta recentemente entrata in vigore a New York, avremo una normativa tesa a regolare il fenomeno dei soggiorni-lampo venduti su piattaforme online che era stata anticipata fin da maggio, quando da molte parti si è invocato l’obbligo nei centri storici delle città metropolitane di affittare gli immobili per almeno due notti e di istituire il Codice identificativo nazionale, censendo in una banca dati degli immobili ad uso abitativo messi in affitto a fini turistici.

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Cosa succede ora? We Wealth lo ha chiesto a Maurizio Fraschini, partner di Plusiders. 

Fraschini, cosa prevede la nuova bozza di ddl sugli affitti brevi? 

Nella bozza di ddl si prevede che, “a pena di nullità, il contratto di locazione per finalità turistiche avente a oggetto uno o più immobili a uso abitativo situati nelle zone territoriali omogenee A (che rivestono carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi) dei comuni capoluoghi delle città metropolitane, non può avere una durata inferiore a due notti consecutive”.
Nel nuovo testo appena circolato non ci sono deroghe al limite minimo di due notti, prima invece previste nel caso in cui la parte conduttrice fosse costituita da un nucleo familiare numeroso composto da almeno un genitore e tre figli.

Inoltre, nella nuova stesura, scende da 4 a 2 il limite di immobili dello stesso proprietario destinati alla in locazione breve che sul territorio nazionale possono essere tassati con cedolare secca. 

Cosa si intende per “locazione per finalità turistiche”? 

Per “locazione per finalità turistiche”, prosegue il documento condiviso con le parti interessate, si intende il contratto di locazione con scopo turistico avente a oggetto il godimento di un’unità immobiliare a uso abitativo ubicata in un luogo diverso da quello di residenza della parte conduttrice, stipulato direttamente da colui che la detiene legittimamente (host) o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare (property manager), ovvero soggetti che gestiscono portali telematici (Ota), mettendo in contatto persone in cerca di una struttura con persone che dispongono di unità immobiliari da locare. 

Quali sono le città soggette alla nuova normativa? 

Soggette alla normativa risultano essere le 14 città metropolitane (Roma, Milano, Napoli, Torino, Bari, Palermo, Catania, Bologna, Firenze, Venezia, Genova, Messina, Reggio Calabria, Cagliari) ma anche i circa 969 comuni ad alta densità turistica. Non è prevista alcuna deroga: il ddl specifica che tutti i comuni classificati dall’Istat “a vocazione turistica” devono sottostare alle regole, anche se con una popolazione inferiore a 5.000 abitanti.

Cos’è il Codice identificativo nazionale (il cosiddetto Cin)? 

Il ddl prevede che il ministero del Turismo assegni a tutti gli immobili destinati ad affitti a uso turistico un Codice identificativo nazionale (il cosiddetto Cin), per “assicurare la tutela della concorrenza, della sicurezza del territorio e per contrastare forme irregolari di ospitalità”. Il Cin sarà assegnato a ogni immobile a uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche, dietro presentazione di apposita istanza da parte del locatore in via telematica. La bozza di normativa prevede che chi presenta l’istanza sia poi il responsabile della locazione e della gestione dell’unità immobiliare, nei confronti della parte conduttrice, delle pubbliche amministrazioni e dei soggetti terzi.
I Cin dovranno contenere anche l’indicazione del numero di posti letto disponibili secondo quanto dichiarato nella relativa istanza, e sostituiranno, a ogni effetto, i codici identificativi regionali (Cir): i Cir già assegnati conserveranno la propria validità fino al termine di 90 giorni successivi alla pubblicazione del ddl.

Tutti gli immobili dotati di Cin verranno inseriti in una banca dati nazionale, che sarà pubblica e liberamente consultabile sul sito istituzionale del ministero del Turismo. Verrà inoltre disposto l’obbligo per il soggetto che concede in locazione un immobile a uso abitativo per finalità turistiche, anche in qualità di intermediario, di esporre il Cin all’ingresso dell’unità immobiliare e di indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato. Anche i gestori di portali telematici dovranno indicare il Cin nei loro annunci. 

Quali sono le sanzioni previste dalla nuova bozza di ddl sugli affitti brevi? 

La normativa prevede sanzioni elevate sia per chi non espone il Cin (ora fino a 5mila euro) sia per chi affitta senza il Cin (ora fino a un massimo di 8mila euro). Inoltre i soggetti che esercitano l’attività di locazione per finalità turistiche in forma imprenditoriale, direttamente o tramite società che svolgono attività di intermediazione immobiliare ovvero di gestione di portali telematici, sono soggetti, anche ai fini fiscali, alla disciplina generale dell’imprenditore, nonché all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività presso lo sportello unico per le attività produttive (Suap) del comune del territorio in cui viene svolta l’attività, pena l’irrogazione di una sanzione pecuniaria per un massimo di 10mila euro.

A controllare che case vacanze e alberghi abbiano e espongano il Cin e a comminare eventualmente le multe, saranno i comuni, attraverso gli organi di polizia locale, e gli ufficiali e gli agenti di polizia giudiziaria, ciascuno nell’ambito delle rispettive competenze.

Un importante aspetto innovativo è l’equiparazione delle unità immobiliari a uso abitativo per finalità turistiche affittate agli alberghi ai fini del rispetto degli obblighi riguardanti la prevenzione di incendi, la dotazione di dispositivi per la rilevazione del monossido di carbonio e i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza degli impianti.

Non possono affittare un appartamento a uso turistico breve coloro che hanno riportato condanne a pene restrittive della libertà personale superiori a tre anni, per delitti non colposi, senza aver ottenuto la riabilitazione; coloro che sono sottoposti a sorveglianza speciale o a misura di sicurezza personale o siano stati dichiarati delinquente abituale, professionale o per tendenza senza aver ottenuto la riabilitazione. 

Cosa avviene fuori Italia? Per esempio a New York o negli altri paesi europei? 

Le iniziative legislative a difesa delle “storture” del mercato della locazione, con la quasi scomparsa degli immobili in affitto per periodi medio-lunghi, derivante dal dilagare di affitti brevi commercializzati su portali come Airbnb e Booking, si stanno diffondendo sempre più ad ampio raggio. A New York sono state recentissimamente introdotte norme per arginare e regolamentare gli affitti brevi attraverso Airbnb. In Europa a Bruxelles si stanno valutando norme sulla registrazione degli immobili e dei dati dei locatori e inquilini. L’Italia, considerato l’enorme affluenza di turisti, è sicuramente tra le più “colpite” dal fenomeno. Basti pensare che a Firenze si è arrivati a invocare lo stop agli affitti brevi in tutta l’area Unesco.

La normativa di New York è assolutamente draconiana. La Local Law 18, che punta a limitare i brevi pernottamenti nella città, impone al proprietario che vorrà affittare per pochi giorni la propria abitazione di registrarsi in comune presso il Mayor’s office of special enforcement e, una volta ottenuta l’autorizzazione, sarà obbligato a essere presente fisicamente nella casa per tutta la durata del soggiorno. Gli ospiti invece non potranno essere più di due. Diversamente, gli affitti non potranno essere inferiori ai 30 giorni.
Airbnb ha commentato sul New York Times che la nuova legge, di fatto, bandisce la sua piattaforma dal mercato.

La nuova normativa newyorkese, che segue l’esempio di altre città come Parigi, Amsterdam, Barcellona e San Francisco, impone dunque rigide limitazioni alle piattaforme che operano in questo mercato: Booking, Vrbo e la stessa Airbnb dovranno, d’ora in avanti, assicurarsi che gli host abbiano effettuato la registrazione e possiedano tutti i requisiti richiesti a pena di pesanti sanzioni, sia per gli host che per la società: i proprietari inadempienti incorreranno in multe fino a 5mila dollari, mentre le piattaforme che effettuano transazioni per affitti illegali dovranno pagare sanzioni fino a 1.500 dollari. 

Quali potrebbero essere le conseguenze di queste limitazioni agli affitti brevi? 

Secondo Forbes, la Local Law 18 potrebbe portare alla rimozione di almeno il 70% delle attuali case in affitto a breve termine a New York, che sono più di 40mila in totale. Anche altre città statunitensi stanno portando avanti la “lotta agli affitti brevi”: è il caso ad esempio di Dallas, che ha limitato i brevi soggiorni a determinati quartieri per contrastare gli schiamazzi, o San Francisco che ha imposto ai proprietari un massimo di 90 giorni per affittare i propri immobili su Airbnb. Alcune capitali europee hanno fatto la stessa cosa: Parigi ha stabilito un limite di 120 notti all’anno, Amsterdam addirittura 30.