La decisione è contenuta nell’ordinanza n. 2539 del tribunale di Venezia. Il conduttore ha così potuto ottenere una riduzione in misura del 75% dei canoni per le restrizioni che hanno accompagnato la “zona rossa” nel nostro Paese. Addirittura, si tratta di una seconda riduzione dopo quella già beneficiata nel corso del 2020 per lo stesso motivo. Il tribunale, nel caso oggetto della pronuncia, ha anche escluso l’escussione della fideiussione rilasciata a garanzia delle obbligazioni contrattuali.
La pronuncia ha avuto in questo caso a oggetto un contratto commerciale di affitto di 19 unità immobiliari per uso ricettivo situate a Mestre. Alle inondazioni del novembre 2019 che hanno generato la dichiarazione di stato di emergenza si aggiungeva il primo lockdown di marzo 2020 con la chiusura delle attività commerciali non primarie. Il fermo dell’attività è stato quindi prolungato e non dipendente dal conduttore che quindi aveva interrotto il pagamento dei canoni di locazione.
A seguito dell’intimazione di sfratto da parte della proprietà nel maggio del 2020 per i canoni scaduti relativi al periodo da dicembre 2019 a maggio 2020 per un totale di 137.521 euro la conduttrice si era opposta dinanzi al tribunale di Venezia. Con l’ordinanza precitata i giudici non convalidavano lo sfratto e riconoscevano il diritto del conduttore alla riduzione del canone per tutto il periodo da novembre 2019 a maggio 2020.
Prima ancora sempre il tribunale di Venezia con un’altra ordinanza (28 luglio 2020) aveva rigettato un’altra richiesta di rilascio dell’immobile per morosità del conduttore. Nello specifico si trattava di un immobile a uso commerciale situato a Venezia Marghera e la morosità ammontava a 6.800 euro riferita soltanto, in questo caso, al periodo di chiusura a causa delle restrizioni imposte per il covid-19 (da marzo a maggio 2020). Anche in questo caso i giudici avevano riconosciuto una impossibilità parziale nell’esecuzione della prestazione da parte della proprietà degli immobili tale da legittimare l’opposizione allo sfratto e la richiesta di riduzione dei canoni da parte del conduttore.
In quella circostanza i giudici, nell’accogliere le richieste del conduttore, hanno richiamato anche il principio in base al quale la valutazione in ordine alla responsabilità per inadempimento debba essere effettuata tenendo conto del necessario rispetto delle misure di contenimento imposte (art. 91 del Dl n. 18/2020).
Questi precedenti indicano la linea da seguire per le situazioni di emergenza non dipendenti dal conduttore. Quest’ultimo per dare credibilità alla richiesta di riduzione del canone deve aver mantenuto un comportamento rispettoso degli impegni contrattuali almeno fino al verificarsi dell’impossibilità sopravvenuta. Ciò soprattutto se la questione viene portata davanti al giudice che, come prima cosa, esamina la regolarità dei pagamenti dei canoni relativi al periodo di normale attività. La riduzione del canone spettante è parziale e non totale in quanto i beni rimangono comunque nella disponibilità del conduttore e sono utilizzati per lo meno come magazzino o ricovero delle attrezzature o delle materie prime per l’esercizio dell’attività.
