“A causa dell’aumento dei tassi di interesse, della maggiore prudenza messa in atto dalle banche e della perdita del potere di acquisto delle famiglie, i volumi delle compravendite in Italia dovrebbero scendere a fine 2023 intorno a 680 mila, mentre i prezzi dovrebbero muoversi in un range tra 0 e 2%. Per il 2024, prevediamo, invece compravendite intorno a quota 650mila e valori in crescita da 0 a 2%”. A parlare è Fabiana Megliola (gruppo Tecnocasa), interpellata sull’andamento del mercato immobiliare italiano.
Secondo Patrick Albertengo (Reopla), “il 2024 si prospetta come un anno impegnativo per l’immobiliare, ma – spiega – chi possiede un capitale proprio e può ridurre la dipendenza dal credito avrà sicuramente delle interessanti opportunità (vedere i box sottostanti, ndr)”.
E possibilità si presentano anche nel commercial real estate (office, retail, logistics & industrial e hospitality), settore che per Andrea Faini (Wcg-World Capital Group), “rappresenta una fonte di guadagno da sempre più sicura rispetto al residenziale”, con “rendimenti maggiori e contratti di locazione più duraturi”.
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TORINO
“Con la sua ricca storia industriale, Torino offre spunti per la conversione di spazi industriali in aree residenziali e commerciali”, spiega Patrick Albertengo (Reopla) che ritiene che l’investimento ideale si orienti verso quegli immobili storici suscettibili di ristrutturazione, mantenendo il loro fascino originale ma integrandoli con funzionalità moderne, soprattutto in zone centrali. “Grazie a prezzi più accessibili rispetto ad altre metropoli italiane, a Torino è possibile investire con meno di 300mila euro ottenendo rendimenti lordi attorno al 6/7% e una promettente valorizzazione, in particolare nelle aree centrali”, commenta Albertengo.
Di opinione simile Fabiana Megliola (Tecnocasa), che spiega che anche con una cifra più bassa, sui 200mila euro, si possono fare acquisti anche in centro città. “Nelle zone centrali, come via Roma, una soluzione usata si acquista a 3mila euro al mq, per cui con 200mila euro si riesce a prendere un bilocale che può essere affittato a 750 euro al mese con un rendimento del 5% annuo lordo”, commenta Megliola, che poi cita, tra le altre zone interessanti, il quartiere di Cit Turin e l’area di Nizza – Millefonti – Bengasi.
MILANO
“Il 2024 posizionerà Milano come una città leader nella sostenibilità. L’elevata domanda di edifici eco-compatibili indica un’opportunità d’investimento in strutture con certificazioni verdi, focalizzandosi sulle aree in fase di rinnovamento. L’investimento ideale abbraccia proprietà vicine ai nuovi nodi di mobilità verde, dotate di soluzioni tecnologiche d’avanguardia e basso impatto ambientale. Pur in un panorama in evoluzione, Milano suggerisce sicurezze come i poli universitari, quali Città Studi e Bicocca, e quartieri alla moda come Brera e i Navigli”, dichiara Albertengo, che precisa però che “l’investimento in queste aree richiede un budget spesso superiore ai 500mila”.
E se si avesse a disposizione solo una cifra più contenuta?
“Gli investitori hanno espresso interesse per i quartieri a ridosso dello Scalo Farini, puntando alla futura riqualificazione dell’area. Tra questi c’è Maciachini, dove un bilocale può rendere intorno al 5% annuo lordo, avendo un prezzo al mq poco sopra i 3mila euro, per una soluzione usata. Sempre bene poi Bovisa, dove ci sono richieste per realizzare affitti universitari e prezzi medi di 3600 euro al mq e un bilocale si affitta a 850 euro al mese”, risponde Megliola.
ROMA
“Il mercato romano mostra un’opportunità notevole nell’ospitalità, considerando il 10,5% di soddisfazione attuale della domanda di posti letto. Questo divario segnala ampi margini d’investimento nell’accoglienza turistica”, commenta Albertengo, che ritiene che “il cambiamento normativo riguardante Airbnb e gli affitti brevi non precluda interessanti investimenti, con budget variabili: da zone emergenti come “San Lorenzo“, ben collegato ma più accessibile, fino a cifre simili a quelle milanesi per il centro storico o aree vicine al Colosseo”.
A Roma vanno poi sempre bene le zone universitarie. “Chi avesse un capitale più contenuto può puntare sull’area di Tiburtina – Pietralata dove un buon usato costa intorno a 2300 euro al mq e un bilocale si affitta a 750 euro al mese; qui c’è richiesta di studenti e lavoratori fuori sede”, illustra Megliola, che poi conclude dicendo che “negli ultimi tempi gli investitori stanno puntando anche sulla zona di Tuscolana – Don Bosco, più periferica con prezzi medi intorno a 2700-2800 euro al mq, e su Tor Vergata , con un prezzo medio per l’usato di 1600 euro al mq e un canone di locazione di un bilocale che si attesta di 600 euro al mese”.
Dai negozi alla logistica: le opportunità nel commercial real estate
Per un privato che volesse investire nell’immobiliare nelle principali città italiane, il settore generalmente più consono è quello dei negozi. “In riferimento a negozi che vanno dagli 80 mq ai 300 mq, focalizzandoci su Milano i rendimenti medi, registrati nel terzo trimestre 2023 dal nostro dipartimento di ricerca interno sono: high street 4%, urban retail 6% e periferia 7,5% – illustra Andrea Faini (Wcg) – Per quanto riguarda Roma, invece, la capitale registra nelle high street un rendimento medio del 4,2%, nell’urban retail del 6,3% e in periferia 7,8%”.
E se si volesse restare sempre nel commercial real estate, ma investire in un altro ambito? Gli occhi vanno sulla logistica, ma attenzione, “in questo comparto, le dimensioni di investimento, in genere, superano i 5 milioni e possono rendere da un 5,5%, su immobili nuovi e con contratti pluriennali garantiti, a un massimo del 6,5% su immobili usati”, commenta Faini.
E nelle location secondarie? “Spostandoci su secondary location – come Bologna, Verona o Torino – troviamo le stesse opportunità sia nella logistica, che nel comparto retail. Tuttavia, proprio perché queste location sono mercati con un margine di esplorazione, va calcolato un premio sul rischio di investimento di circa +10/20%”, conclude Faini.
