Toronto e Francoforte. Seguite da Zurigo, Monaco, Hong Kong, Vancouver, Amsterdam, Tel Aviv e Tokyo. Ecco le città a più rischio bolla immobiliare. A metterlo in luce è l’Ubs Global real estate bubble index 2022, uno studio annuale condotto da Ubs global wealth management, che evidenzia come gli squilibri dei mercati immobiliari residenziali metropolitani globali siano molto elevati, con prezzi non in linea con i crescenti tassi d’interesse.
Lo studio, che analizza l’andamento real estate di 25 tra le principali 25 città in tutto il mondo, ha riportato che la crescita dei prezzi immobiliari residenziali nominali delle city analizzate ha registrato un’accelerazione di quasi il 10% rispetto alla media da metà 2021 a metà 2022: si tratta del il maggior tasso di crescita annuo dal 2007. In questo trend, fanno eccezione Parigi, Hong Kong e Stoccolma i cui prezzi degli immobili sono calati.
“I prezzi degli immobili residenziali nelle principali piazze finanziarie globali hanno continuato a salire fino all’inizio di quest’anno, ma si intravede un possibile rallentamento in un contesto di tassi di interesse in salita”, ha commentato Paolo Federici, market head di Ubs Gwm in Italia, mentre in merito al nostro Paese, Matteo Ramenghi, chief investment officer di Ubs Gwm per l’Italia, ha dichiarato che “per via dello spread rispetto al bund, l’Italia non ha beneficiato delle politiche monetarie espansive dell’ultimo decennio. Per questo le valutazioni degli immobili sono rimaste ancorate ai fondamentali e Milano risulta tra le città globali meglio posizionate”.
Ecco i mercati immobiliari in cima all’indice 2022 e a più rischio bolla
Secondo la survey, Toronto e Francoforte lasciano presagire bolle del prezzo, ma rischi elevati sono evidenziati anche per Zurigo, Monaco, Hong Kong, Vancouver, Amsterdam, Tel Aviv e Tokyo.
Canada: Vancouver e Toronto
In particolare, in Canada, i livelli dei prezzi immobiliari reali a Vancouver e Toronto sono più che triplicati negli ultimi 25 anni e, negli ultimi due, l’indice ha lanciato segnali d’allarme, con una impennata del 35% per effetto dell’insostenibilità della pandemia. “I recenti aumenti dei tassi intrapresi dalla Bank of Canada saranno presumibilmente la goccia che farà traboccare il vaso”, si legge nel report, dal quale emerge che la correzione dei prezzi è già in corso.
Germania: Francoforte e Monaco
In Europa, il mercato che presenta i rischi maggiori di una bolla immobiliare residenziale è quello tedesco. In pole si collocano, infatti, Francoforte e Monaco, rispettivamente con indici in crescita a 2,21 e 1,80. Sebbene l’attuale crescita si sia raffreddata da livelli a due cifre di metà 2021 a circa il 5% a metà 2022, entrambe le città tedesche hanno visto più che raddoppiare i prezzi delle proprietà in termini nominali negli ultimi 10 anni. Secondo Ubs Wm, però, “la combinazione di costi di finanziamento crescenti e poche prospettive di crescita economica nel 2023 dovrebbero sgonfiare un po’ dell’esuberanza del mercato, nonostante le percentuali di sfitti storicamente molto basse”.
Svizzera: Zurigo e Ginevra
Dall’inizio della pandemia, a Zurigo, i prezzi immobiliari sono aumentati di circa il 20%. In questa piazza, la relazione tra i prezzi di acquisto e le locazioni è in squilibrio e il mercato è nella zona a rischio bolla. “Gli elevati prezzi di acquisto saranno presumibilmente soggetti a uno stress test seguito ai picchi dei tassi di interesse della Banca nazionale svizzera. Ma grazie alla continua forte crescita della popolazione nell’area economica di Zurigo, un aggiustamento dei prezzi potrebbe verificarsi nel tempo senza che vi sia una forte correzione termine dei prezzi nominali”, si legge nel report.
Anche a Ginevra il mercato è sopravvalutato ed è caratterizzato da un rapporto prezzo/locazione che ha raggiunto livelli elevati non sincronizzati con i tassi di interesse positivi.
Italia: Milano
Dopo un decennio di prezzi stagnanti, unitamente alla ripresa economica post-pandemica e ai tassi d’interesse più bassi, gli incentivi fiscali per la ristrutturazione edilizia hanno supportato la crescita dei prezzi a Milano, che – con un indice di rischio di solo 0,34, si trova ben lontana dalle altre città a rischio bolla.
“Infatti, per via dello spread rispetto al Bund, l’Italia ha beneficiato in modo solo marginale delle politiche monetarie espansive della Bce dell’ultimo decennio. Per questo le valutazioni degli immobili sono rimaste ancorate ai fondamentali. Infatti, i prezzi a Milano, depurati per l’inflazione, negli ultimi dieci anni sono scesi mediamente dell’1,4% mentre sono saliti oltre del 6% a Francoforte, Monaco e Amsterdam”, ha commentato Ramenghi.
Francia: Parigi
Rispetto alle altre piazze europee, Parigi rappresenta un’eccezione. I prezzi immobiliari nominali hanno vissuto una stagnazione da metà 2021 a metà 2022 e, di conseguenza, la capitale francese è uscita dal territorio a rischio bolla. Nonostante questo, secondo Ubs Gwm, la capitale francese rimane il mercato meno accessibile dell’Eurozona tra quelli analizzati nello studio.
Inghilterra: Londra
Con un indice superiore a 1, Londra si muove in territorio sopravvalutato. I prezzi sono superiori del 6% rispetto a un anno fa per effetto di una carenza strutturale di immobili residenziali a fronte di una domanda post pandemia in crescita. Le locazioni hanno subito un’impennata in quanto i potenziali acquirenti hanno difficoltà a trovare immobili appropriati.
Stati Uniti: Miami, Los Angeles, San Franciso e New York
L’incremento dei prezzi, ha spinto Miami e Los Angeles verso dei territori sopravvalutati. In particolare, la prima ha continuato a beneficiare della sostenuta immigrazione e del forte interesse degli investitori esteri; a Los Angeles invece gli squilibri sono aumentati ulteriormente al punto che l’inaccessibilità ha raggiunto picchi pressoché senza precedenti.
Prospettive fosche per San Francisco se si considerano le assunzioni contenute nel settore tecnologico e le stime di prosecuzione di modelli di lavoro ibrido e remoto.
Per quanto riguarda, New York, la città della grande mela ha registrato l’aumento dei prezzi minore tra tutte le città statunitensi analizzate lo scorso anno.
Medio Oriente: Tel Aviv e Dubai
Per la prima volta, Tel Aviv si trova in un territorio a rischio bolla. Il mercato ha visto triplicare i prezzi degli immobili dal 2001 al 2017 e le locazioni hanno quasi tenuto il passo, anche a causa di una fondamentale carenza di alloggi. Dopo una breve correzione nel 2018, Tel Aviv è tornata in una fase esplosiva di crescita dei prezzi: tra la metà del 2021 e la metà del 2022, infatti, i valoro sono cresciuti del 18%, raggiungendo i massimi dal 2010.
Infine, Dubai. Lo scorso anno, l’impennata dei prezzi del petrolio e la ripresa dell’immigrazione hanno ravvivato il mercato. I prezzi degli immobili residenziali hanno registrato una crescita del 10% tra metà 2021 e metà 2022 e negli ultimi quattro trimestri le locazioni hanno addirittura superato la crescita dei prezzi delle abitazioni. Pertanto – secondo gli espero – il mercato rimane equamente valutato.
Asia: Tokyo e Hong Kong
A Tokyo i prezzi degli immobili residenziali sono aumentati quasi ininterrottamente per oltre due decenni, rafforzati da condizioni finanziarie attrattive e dalla crescita demografica. Gli squilibri hanno raggiunto la soglia del rischio bolla poiché l’accessibilità ha continuato a deteriorarsi, ma di recente si sono registrati dei segni di indebolimento, con la crescita dei prezzi che si è dimezzata al 5% a/a e per la prima volta da un decennio, meno della media nazionale.
Per quanto riguarda, Hong Kong, anche se il mercato ha registrato una correzione del prezzo nominale di circa il 4% tra la metà del 2021 e la metà del 2022, secondo gli esperti, il mercato non ha ancora lasciato il territorio a rischio bolla.
