Riformare il catasto: vantaggi e svantaggi di una questione controversa

Sono anni che si progetta, senza però dare corpo a quanto si dice, una riforma del catasto con l’aperto intento di adeguare il valore fiscale degli immobili a quello di mercato e così garantire – come del resto è stato dichiarato dal Mef nell’atto di indirizzo 2021-2023, inviato alle Agenzie fiscali, – una più equa imposizione fiscale.

E invero, mentre sulla riforma da tempo immemore si attendono iniziative concrete, soprattutto dalla politica, l’Agenzia delle entrate, dal punto di vista tecnico, ha nell’ultimo periodo implementato una serie di strumenti che permettono di riunire in un’unica piattaforma il patrimonio informativo immobiliare italiano, di incrociare le banche dati immobiliari con le informazioni desunte dalle dichiarazioni dei redditi e di tenere costantemente aggiornati i valori medi di compravendita e locazione di immobili ordinari, al fine di completare le banche dati catastali (si pensi, ad esempio, al Sistema integrato del territorio o al sistema Osservatorio del mercato immobiliare -), e rendere più eque e precise, le pretese del fisco.

In questo contesto, la recente pubblicazione da parte dell’Agenzia del report aggiornato sulle statistiche catastali rimette al centro dell’attenzione il tema mai sopito della riforma catastale; tema che puntualmente torna a ingombrare i pensieri dei proprietari di immobili, in particolare delle grandi città.

Leggere i dati contenuti nel report permette di comprendere qual è lo status quo del comparto immobiliare in Italia, in che modo un adeguamento dei valori del catasto a quelli di mercato influirebbe (ad esempio) sull’Imu e quali sono i vantaggi, non solo economici, ma anche fiscali, che un’eventuale riforma del catasto genererebbe a favore dell’amministrazione pubblica ma anche dei proprietari di immobili.

Dai dati contenuti nel report si apprende che lo stock immobiliare italiano censito negli archivi catastali consiste di 76,5 milioni di immobili (+ 0,6%, del 2019) di cui quasi 66 milioni rientranti nelle categorie catastali con attribuzione di rendita. Nel 2020 lo stock immobiliare è per l’88,5% di proprietà di persone fisiche, mentre l’11% circa è detenuto da persone non fisiche.

La rendita catastale (ovverosia il valore attribuito con finalità fiscali ai beni immobili idonei a produrre o generare reddito) attribuita allo stock immobiliare italiano ammonta, nel 2020, a quasi 38 miliardi di euro, di cui quasi il 61% relativo ad immobili di proprietà delle persone fisiche (circa 23 miliardi di euro).

È interessante apprendere quali sono le province italiane che, più di altre, presentano un numero maggiore di abitazioni per abitante e quali sono i territori dove, in media, la superficie di un’abitazione è minore. Riguardo alla prima voce si evidenza che nella zona di Aosta, nel nord della Lombardia, nella parte più a est del Veneto e nel centro Italia, si registra un numero maggiore di abitazioni per abitante. Le provincie, invece, in cui le abitazioni hanno una superficie minore rispetto alla media nazionale sono quelle a ridosso delle grandi città: Milano in testa, Roma, Venezia, Napoli, Bari.

Ebbene, cosa comporterebbe un’eventuale riforma del catasto? Se l’obiettivo è, tra le altre cose, efficientare i processi di analisi e controllo del territorio, dunque, ad esempio, individuare gli immobili fantasma, far emergere gli immobili non dichiarati in catasto, inquadrare ogni immobile nella corretta posizione geografica, attribuire ad ogni immobile le giuste quotazioni rispetto alla zona in cui si trova, nonché stimolare il recupero dei tributi (erariali, locali e regionali), è evidente che un’eventuale riforma inciderebbe sulle tasche dei contribuenti.
Un adeguamento dei valori del catasto a quelli di mercato, infatti, alzerebbe senz’altro l’Imu e l’imposta di registro che grava sull’acquisto della prima casa.

La riforma del catasto in Italia, da tempo sollecitata anche dal Fondo monetario internazionale e dall’Unione europea, determinerebbe però anche una significativa redistribuzione del peso della tassazione tra individui, poiché i valori catastali non sono più in linea con le condizioni di mercato.

Se le condizioni di mercato, infatti, negli anni sono mutate e tuttora sono in continua evoluzione i valori catastali in Italia, invece, tranne che per una rivalutazione del 5 per cento introdotta nel 1997 e un incremento del 10 per cento del moltiplicatore catastale, non sono stati adeguati all’inflazione.

In questi termini, una vera riforma del catasto potrebbe portare con sé non soltanto un eventuale appesantimento del carico sui contribuenti (che in realtà percepiscono un ingiusto vantaggio) ma anche diversi benefici per l’intera collettività: senza dubbio influirebbe positivamente sulla semplificazione normativa e sulla determinazione del valore degli immobili, garantirebbe un alleggerimento del peso fiscale sulle famiglie più povere e, infine, tramite la riforma si contrasterebbero le condotte evasive, stante il fatto si potrebbe recuperare a gettito quella fetta di tributi non versati dai contribuenti.

Sul punto è appena il caso di riprendere alcuni dati riportati da True Numbers che, a sua volta riprende ed elabora le stime rilasciate dal Mef: l’Imu è l’imposta più evasa in Italia e le regioni italiane meno virtuose sono quelle del mezzogiorno con la Calabria in testa, ove l’ammanco Imu raggiunge il 46,3%, seguita da Campania, con il 38,2%, e poi da Sicilia e Basilicata, con il 35,7%.

Ma quali sono i fattori che si pongono come ostacolo ad una riforma del catasto? Come messo in evidenza nell’analisi del Ocpi (Osservatorio sui conti pubblici italiani) nell’analisi “La riforma del catasto: l’eliminazione di un ingiusto vantaggio” la difficoltà di riformare il catasto è dovuta, oltreché ad una mancanza di volontà politica autenticamente orientata a procedere in questo senso, anche a carenza di personale (l’Agenzia delle Entrate dovrebbe assumere organico) e a un basso livello di coordinamento tra uffici pubblici e operatori privati (come geometri o notai) nella fase preparatoria degli aspetti tecnico-operativi.