Casa e demografia: le sfide del 2024. Il tech come acceleratore

L’attuale congiuntura economica, caratterizzata da alta inflazione e tassi dei mutui in aumento, sta imponendo una maggior prudenza negli investimenti immobiliari da parte dei compratori e si sta traducendo in un primo raffreddamento della domanda. In soccorso arriva la tecnologia, con servizi ad hoc, a vantaggio sia degli operatori, sia degli investitori. 

Gli effetti dell’incremento dei tassi sul mondo immobiliare 

“Gli investimenti immobiliari si posizionano a livello macro esattamente come una categoria di investimento, quindi come le azioni o le obbligazioni. Così se fino a poco fa, quando i tassi erano vicini allo zero e i Btp avevano un rendimento quasi negativo, fare un investimento immobiliare dava un certo rendimento, ora – con i titoli di Stato a 6 mesi che danno quasi il 4% – sorgono dei dubbi che, a queste condizioni, un investimento immobiliare continui a essere attrattivo”, ha detto Gabriele Riva, general manager di Tecma, in occasione dell’annuncio della partnership industriale tra Immobiliare.it e Tecma per l’integrazione tecnologica a servizio del mondo delle nuove costruzioni. 

“C’è poi un effetto meccanico. Se io sono un grande asset manager, una grande società di investimento, o una assicurazione e ho un portafoglio composto per il 50% da bond, per il 30% da azioni e per il 20% da investimenti alternativi, quando i tassi aumentano, il valore delle obbligazioni scende, così come quello delle azioni; di conseguenza mi trovo automaticamente sovraesposto all’immobiliare, senza aver fatto nulla, solo perché il valore degli altri investimenti è sceso. Un bravo gestore allora cosa fa? Chiama e dice: attenzione, il budget per il prossimo anno nel real estate è zero. Come facciamo per sbloccare questo budget? O si aspetta che il mercato cambi, o si inizia a vendere immobili, o si deve trovare un modo per far scendere anche il valore degli immobili in portafoglio. Una cosa è certa: in qualche misura, l’equazione deve tornare alla normalità”, ha spiegato Riva.

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Il calo degli investimenti e della domanda di case 

L’inflazione schizzata vicino al 10%, e l’innalzamento dei tassi ha avuto delle ripercussioni immediate sugli operatori e sulle famiglie.
“Quello che prima si costruiva con 2mila euro al mese, ora costa circa 2400, con un rincaro del 20%”, ha precisato Riva, che poi ha indicato un aumento – in 12 mesi (da giugno 22 a giugno 23) – del 10% del prezzo degli immobili di nuova costruzione e un incremento di 3 punti percentuali dei tassi di interesse sui finanziamenti bancari. 

L’effetto? “L’incremento dei costi di costruzione e i maggiori costi di finanziamento hanno portato a una riduzione degli investimenti nel real estate da parte degli operatori di settore; nello stesso tempo, la distruzione di 1/12 del potere d’acquisto delle famiglie (legata alla maggiore inflazione e ai tassi più alti, ndr) e l’incremento dei costi di finanziamento bancario hanno portato a una contrazione degli investimenti immobiliari anche da parte delle famiglie”, ha risposto. 

Forte calo della domanda di case in Italia

Immediato quindi il calo della domanda di immobili.
“Abbiamo provato a vedere come questi due fattori (un aumento del prezzo degli immobili del 10% e un rialzo dei tassi dei mutui di 3 punti percentuali, da 1-1,5% di un anno e mezzo fa a 4-4,5% circa di oggi) impattino sull’elasticità della domanda, ossia sulla domanda potenziale di nuove abitazioni. E il risultato finale oggi vede a Milano un calo degli acquirenti per la stessa unità abitativa del 32% (rispetto a quelli di inizio 2022), del 33% a Roma e del 35% Cagliari; quota che poi diventa –38% a Bologna, -39% a Firenze e –41% a Torino”, ha precisato Riva. 

Il ruolo della tecnologia sul mondo immobiliare

All’interno del contesto individuato in precedenza, è nata la collaborazione tra Immobiliare.it e Tecma per rispondere, da una parte, alle nuove esigenze digitali di asset manager, developer e broker focalizzati su sviluppi immobiliari di nuova costruzione, dall’altra, alle diverse esigenze di privati e famiglie interessati all’acquisto di immobili.

“I due mondi, real estate e tecnologia, si fondono ulteriormente per fornire vantaggi a tutti gli stakeholders”, ha dichiarato Pietro Adduci, ceo di Tecma, che ha aggiunto che la connessione tra le due tech company italiane, frutto del lavoro di mesi di affinamenti strategici, apre nuove opportunità al pubblico finale che cerca casa e agli operatori immobiliari. “Da oggi, e sempre di più nei prossimi mesi, la trasformazione digitale avrà un impatto senza precedenti per la riuscita delle operazioni immobiliari”, ha aggiunto. 

 Dal canto suo, Silvio Pagliani, ceo e co-founder di Immobiliare.it, si è soffermato sulle opportunità legate all’acquisto di case nuove. “In questo momento storico gli utenti guardano con attenzione all’offerta del nuovo in particolare per le implicazioni legate all’efficienza energetica e per noi è fondamentale supportare anche gli addetti di questo settore con il nostro forte know-how tecnologico”, ha commentato Pagliani, spiegando che l’incontro di due aziende orientate all’innovazione contribuisce allo sviluppo di un approccio sempre più data driven nelle decisioni del mondo real estate. 

Tecnologia e real estate: un binomio sempre più stretto 

La conferma che la tecnologia viene sempre più considerata come driver di crescita e vantaggio competitivo nel mondo real estate, per migliorare la produttività e l’efficienza operativa, ottenendo significativi risparmi sui costi e riducendo l’impatto ambientale, emerge anche dalla Global real estate technology survey di Jll.

Dallo studio si delinea chiaramente il diverso ruolo assunto dalla tecnologia che, da strumento per ridurre i costi, diventa un driver di crescita. L’85% delle società nel mondo (investitori e occupier) coinvolte da Jll pianifica di incrementare il budget per lo sviluppo tecnologico nei prossimi tre anni, con particolare focus sulla sostenibilità. Inoltre, gli occupier sottolineano l’importanza di lavorare in un ambiente tecnologicamente avanzato, tanto che il 91% di loro è disposto a sostenere un canone più alto per uno spazio tecnologicamente avanzato (tech-enabled). 

“La trasformazione tecnologica real estate sta avanzando rapidamente, mostrando un paradosso tra potenzialità e gap di conoscenze, tanto che l’89% delle società coinvolte nel nostro studio prevede di aggiornare i propri dipendenti, assumere nuovi talenti e fare outsourcing per migliorare le proprie competenze tecnologiche” ha dichiarato Barbara Cominelli, ad di Jll Italia. Che poi ha concluso dicendo: “In un contesto in cui l’85% delle aziende intende aumentare i propri investimenti in tecnologia, innovazioni come l’AI generativa, se utilizzate in modo strategico, possono avere un impatto positivo sui processi, sul business e sul roi”.