Fondi immobiliari: sono una vera alternativa al mattone?

Sulla scia dei venti favorevoli che soffiano sul mercato europeo, anche in Italia permangono segnali positivi dall’andamento del risparmio gestito in immobili attraverso i fondi immobiliari. Secondo i dati illustrati da Scenari Immobiliari, all’interno del 41° rapporto sui fondi immobiliari in Italia e all’estero, realizzato in collaborazione con lo studio Casadei, nel nostro Paese sono attivi 605 fondi che detengono direttamente un patrimonio immobiliare di oltre 120 miliardi di euro, in aumento del 10,5% nel 2022 rispetto all’anno prima, per una superficie complessiva di asset in gestione di circa 40 milioni di metri quadrati. 

Cosa sono i fondi immobiliari? 

I fondi immobiliari rappresentano un’alternativa agli investimenti di tipo tradizionale, perché permettono di trasformare investimenti immobiliari – che per loro natura richiedono tempi più lunghi degli investimenti di tipo mobiliare – in quote di attività finanziarie che consentono di generare liquidità senza che l’investitore debba acquisire direttamente un immobile. Attenzione però: tranne poche eccezioni che si possono contare sulle dita di una mano, in Italia questi strumenti si rivolgono prettamente a investitori professionali: investitori specializzati, istituzionali e family office. 

Da alcuni anni, però, diversi operatori del settore ritengono che potrebbe essere arrivato il momento di ritornare sul mercato con prodotti rivolti anche ai retail. Dopo un’esperienza negativa che ha coinvolto in generale i vari fondi immobiliari quotati in Italia alcuni anni fa – il riferimento va al loro deludente andamento di questi strumenti, dettato anche da un’industria, agli inizi, molto giovane e inesperta – i tempi sembrerebbero ora maturi per tornare a rivolgere simili prodotti anche a una clientela retail e quindi anche a piccoli investitori.

La pensa così Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, che ha una view positiva sullo sviluppo dei fondi immobiliari nell’anno in corso.

Quale sarà l’andamento dei fondi immobiliari nel 2023? 

“Le sgr che partecipano al nostro gruppo di lavoro sono ottimiste sulle previsioni per il 2023 e ipotizzano un incremento delle masse gestite, con un orientamento generale verso un’ulteriore diversificazione dei loro portafogli rispetto a quelli attualmente in gestione”, ha commentato, infatti, Zirnstein che, per la fine del 2023, prevede che si arrivi a superare, in Italia, quota 630 fondi immobiliari attivi, con oltre 127 miliardi di euro di patrimonio immobiliare. 

“Bisogna vedere, però, come andranno i rendimenti, perché – su buona parte del patrimonio detenuto dai fondi, che, in generale, è un patrimonio di qualità – i rendimenti erano scesi moltissimo nell’ultimo periodo e questo vale sia per gli uffici, che per la logistica e gli hotel”, ha spiegato il direttore generale di Scenari Immobiliari. Che poi ha aggiunto: “Ora, certamente, l’aumento del costo del denaro farà crescere, nelle valutazioni, i tassi di attualizzazione e i tassi di capitalizzazione e avrà qualche effetto sui rendimenti, che sono un po’ in crescita”. 

In altre parole, adesso l’immobiliare è visto un po’ più rischioso rispetto al passato, soprattutto per la logistica i cui tassi di rendimento erano scesi molto e – per le migliori location – erano diventati paragonabili a quelli europei. “Se 8 anni fa, i tassi di rendimento della logistica erano superiori al 6,5%, oggi siamo sotto il 5”, ha precisato Zirnstein, che resta comunque ottimista per l’anno in corso, anche se ritiene che il 2023 sarà un banco di prova per tutti i settori, perché le aspettative sono di lieve incremento dei rendimenti e di conseguenza di maggiore attenzione da parte degli investitori rispetto alla scelta specifica degli immobili su cui andare a investire.

“La qualità paga, ma paga ancora di più in questo momento”, ha puntualizzato. 

Se i rendimenti sono visti in crescita, perché questo trend dovrebbe essere una cosa negativa? 

“Perché la crescita dei rendimenti è direttamente proporzionale alla crescita del rischio (cioè inversamente proporzionale alla moderazione del rischio) – ha ricordato Zirnstein – Negli immobili, come succede in Borsa, si investe del denaro e se si prediligono titoli obbligazionari, quindi più sicuri, si accettano dei rendimenti inferiori rispetto a chi decide di investire in azioni (ossia titoli meno sicuri), dai quali si vorrebbero dei rendimenti superiori, perché si rischia di più. Così nel real estate, quando la situazione è un po’ più rischiosa (è questo, per esempio, il caso in cui c’è maggiore difficoltà a trovare conduttori) il rendimento sale perché chi investe denaro vuole una retribuzione più alta”, ha risposto il direttore generale di Scenari Immobiliari, che ha ricordato che ci sono investitori speculativi, che si prendono maggior rischio, e investitori istituzionali che invece hanno obiettivi di lunghissimo periodo e flussi stabili. 

Dove investono i fondi immobiliari?

“Analizzando la loro asset allocation, al primo posto come asset class preferita dai fondi immobiliari italiani si collocano gli uffici, che rappresentano il 58% del totale del patrimonio gestito, seguiti dal settore retail (commerciale) che si conferma al secondo posto con il 13%”, ha spiegato Zirnstein, che poi ha proseguito dicendo che “nel 2022 è cresciuta però anche la quota degli immobili residenziali e logistici, due segmenti che, sebbene in espansione, rappresentano però complessivamente poco meno del 15%”. 

Se ci si focalizza sul patrimonio gestito a Roma e Milano, degli oltre 40 milioni di superficie complessiva di asset in gestione dei fondi immobiliari italiani, la città di Milano riunisce 6,8 milioni di metri quadrati di immobili, pari al 16,4% del totale gestito, seguita a stretto giro da Roma, che ospita 6,5 milioni di metri quadrati di immobili del patrimonio gestito, che rappresentano il 16%.

In ottica di investimenti, il 2022 si è concluso con 12 miliardi di euro di volumi a livello nazionale. 

In pole sempre Milano che concentra circa 4 miliardi di euro di scambi e dove a performare è ancora una volta il comparto degli uffici, confermandosi l’asset class più appetibile per i principali player e la più dinamica nel capital market italiano. 

A seguire Roma, che continua ad attendere la chiusura di importanti operazioni nell’hotellerie e in misura minore negli uffici, mentre risulta in crescita l’appetibilità degli spazi dedicati all’abitare.

In pratica, mentre il centro della capitale è particolarmente attrattivo per il comparto residenziale in vendita, l’alberghiero e il retail, il centro di Milano è maggiormente capace di intercettare investimenti nel residenziale in affitto, in uffici e coworking.

In foto: Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari

(Articolo tratto dal magazine di marzo 2023)