Hotel, investimenti e ricavi in volo: si punta sulle 4 e 5 stelle

Il mercato degli hotel riprende a crescere, sia a livello globale, sia a livello locale. Nel 2021, infatti, gli investimenti immobiliari mondiali nel settore alberghiero sono più che raddoppiati rispetto al 2020, sfiorando quota 70 miliardi di euro. Bene anche l’Europa che chiude il 2021 con un fatturato di 21,2 miliardi e si prevede un rialzo a 26,6 miliardi nel 2022. Un trend confermato anche per l’Italia, dove il settore immobiliare degli hotel dovrebbe archiviare l’anno con un giro d’affari di 3,1 miliardi euro, in aumento del 25% rispetto alla fine del 2021.

A mettere in luce questi dati è stato il rapporto 2022 sul mercato immobiliare alberghiero, presentato a Milano nel corso di Hospitality Forum 2022, organizzato da Castello sgr e Scenari Immobiliari. Ma la conferma è arrivata anche dall’Osservatorio immobiliare di Nomisma, durante la cui presentazione – avvenuta sempre il 7 luglio – si è parlato degli hotel come di uno dei settori più interessanti per gli investimenti nel mondo immobiliare.

“Nel 2021 in Italia il mercato immobiliare alberghiero ha condiviso con il settore logistico i gradini più alti del podio per gli incrementi degli investimenti, grazie a un fatturato aumentato di oltre il 65% rispetto al 2020”, spiegano da Scenari Immobiliari, aggiungendo che la variazione riavvicina le performance del comparto al 2019 durante il quale sono stati raggiunti i maggiori livelli di investimento. “Per il 2022 si attende una crescita del fatturato significativa, pari al 25%, che porterà l’indicatore ad allinearsi al 2018 mentre per superare i risultati del 2019 sarà invece necessario attendere il 2024”.

I trend di crescita degli hotel: lo sviluppo del segmento “bleisure” 

“Gli obiettivi di flessibilità e versatilità saranno il driver del 2022 e del prossimo biennio perché rispondenti alla domanda del ‘nuovo viaggiatore’: lavoratore non organizzato, turista frequente, escursionista destagionalizzato”, ha detto Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, aggiungendo che tra gli elementi che portano ottimismo ci sono un diffuso aumento dei pernottamenti, tassi di occupazione da record per alcuni periodi dell’anno, il moltiplicarsi di occasioni di vacanza breve per recuperare parte del tempo perso e – non da ultimo – lo sviluppo del segmento ‘bleisure’, caratterizzato dalla concomitanza di viaggi di lavoro e piacere.

Sfide da affrontare

Alcuni elementi potrebbero avere un impatto negativo sul comparto degli hotel. Tra questi, nuove ondate di contagi, l’incremento dell’inflazione, il costo dell’energia e l’aumento dei prezzi dei soggiorni, la carenza di manodopera e la lentezza nella ripartenza del turismo delle fiere e dei meeting.  

“Noi operatori, insieme alle istituzioni nazionali e locali, abbiamo il dovere di accompagnare la ripresa rispondendo alle nuove esigenze dei viaggiatori e offrire loro una experience di maggior valore”, ha dichiarato Giampiero Schiavo, amministratore delegato di Castello sgr.

Il patrimonio alberghiero in Italia

 “Nonostante circa l’80% del patrimonio alberghiero italiano sia ancora caratterizzato da strutture entro le 3 stelle, nel decennio 2010-20 si è assistito a un incremento molto significativo delle strutture di categoria superiore, con un aumento di circa il 21% per le categorie 4 stelle e attorno al 60%, esattamente del 57,7%, per le strutture a 5 stelle”, ha detto Federica Selleri, director property valuation di Crif Real Estate Services, durante la presentazione del 2° rapporto sul Mercato immobiliare 2022 organizzata da Nomisma, spiegando che c’è una grande attenzione per le strutture di categoria superiore.

A differenza del passato, il mercato alberghiero non ha visto crollare i livelli dei prezzi, così come era avvenuto dopo la crisi finanziaria, anzi la maggior parte delle tariffe si è alzata e la domanda è tuttora elevata. “I tassi di occupazione medi rilevati a maggio 2022 sono attorno al 73% in media, nettamente superiori ai dati del 2021 che si attestavano su un dato medio del 24,2%, raggiungendo così i dati del 2019 che evidenziavano una occupazione quasi del 76%”, ha spiegato Selleri, precisando che la variazione del 2022 sul 2021 è altissima (+202,3%) anche se c’è ancora un piccolo ritardo sul 2019 (-3%) ma il trend è in crescita.

Focus sugli hotel di categoria superiore  

Per quello che riguarda i ricavi medi per camera occupata i dati sono tutti molto positivi.  “La media italiana si attesta a maggio 2022 a 218 euro, rispetto ai 137 euro di maggio 2021 e ai 176 di maggio 2019, con un dato di spicco per gli alberghi di categoria 5 Stelle che raggiungono livelli molto elevati: +25,7% sul 2019, contro il  +13,9% degli hotel a 4 stelle e il +11% degli alberghi 3 stelle”, ha proseguito Selleri, segno che cresce l’attenzione sugli hotel di categoria superiore.

“Non a caso, nel 2021 gli investimenti nel solo settore alberghiero italiano sono stati circa il 20% del totale degli investimenti real estate complessivi, portando il comparto a diventare la terza asset class per importanza – ha aggiunto Selleri, che poi ha concluso dicendo – Notiamo un notevole interesse degli investitori per i trophy asset e anche per la categoria dei resort che ha dimostrato una particolare resilienza anche nei periodi della pandemia, acquisendo un notevole interesse per gli investimenti. Le strategie di riposizionamento e di rebranding sono state un po’ il fil-rouge degli investitori che spesso hanno riscontrato la necessità di investimenti significativi soprattutto nel settore di lusso. Quindi il rialzo della performance alberghiera, trainato molto dalla domanda interna (trend che proseguirà anche in futuro), ha consentito all’Italia di rimanere una delle destinazioni privilegiate dagli investitori nel settore alberghiero con un focus particolare sul comparto leisure delle principali città culturali e sui segmenti premium e luxury”.