Immobili ad uso abitativo o strumentali: la differenza e le relative tasse da pagare fanno riferimento a quanto scritto a livello catastale
Non conta il loro effettivo utilizzo. A deciderlo è stata la Cassazione
Il caso
La corte si è trovata a decidere nel caso specifico di una vendita effettuata da parte di una società. Questa aveva ad oggetto un immobile adibito ad ufficio con categoria catastale A/10 e tre posti auto con categoria C/6. La tassazione che dunque si deve applicare in merito al trasferimento di questi beni deve fare riferimento esclusivamente alla classificazione catastale. A dirlo è stata anche più volte la stessa Agenzia delle entrate.
E dunque va da se che per capire che tassazione applicare bisogna fare distinzione tra fabbricati abitativi e strumentali. Se si fa riferimento alle precedenti circolari pubblicate dall’Amministrazione finanziaria si osserva che si devono considerare fabbricati abitativi gli immobili censiti nelle categorie catastali da “A/1” ad “A/11”, con esclusione della categoria “A/10”, riservata agli uffici. La circolare n. 18/2013 ha inoltre specificato come i fabbricati strumentali sono, invece, censiti nella categoria catastale “A/10” e negli interi gruppi catastali “B”, “C”, “D”, ed “E”.
E dunque come si applicano le imposte indirette nei due immobili?
- Se il cedente è una persona fisica, la distinzione incide dato che l’agevolazione “prima casa” e la determinazione della base imponibile, secondo il conveniente criterio del prezzo valore, sono possibili soltanto in relazione ai trasferimenti di fabbricati abitativi e delle pertinenze
- Se invece il cedente è un soggetto passivo Iva, la distinzione incide solo sul regime di imponibilità o di esenzione dell’operazione ai fini Iva. L’agevolazione “prima casa” può essere chiesta soltanto per i trasferimenti di abitazioni, mentre il criterio del prezzo valore è applicabile solo ai trasferimenti di abitazioni in regime di esenzione da iva.
Ma non finisce qua perché per i trasferimenti di fabbricati, fatti da soggetti passivi Iva, la distinzione tra immobili abitativi e immobili strumentali si applica anche ai fini dell’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale.
Queste sono dovute:
- in misura fissa per gli immobili abitativi
- in misura proporzionale per gli immobili strumentali, sia se l’operazione è imponibile Iva, sia se l’operazione è esente Iva.
E dunque la corte ha deciso nel merito di un trasferimento immobiliare, da parte di un soggetto Iva.
Si è venduto un ufficio, con categoria catastale A/10 più tre posti auto con categoria catastale C/6. E’ dunque una compravendita di immobili strumentali.
E dunque quando si doveva registrare l’atto il notaio ha applicato le imposte di registro, ipotecaria e catastale tutte in misura fissa.
L’Ufficio territoriale ha applicato le imposte ipotecaria e catastale con le aliquote del 3% e dell’1%.
Le parti presentano ricorso e la commissione tributaria di primo grado ha ritenuto legittimo l’avviso di liquidazione, mentre i giudici di secondo grado hanno accolto la tesi delle parti. La commissione regionale ha dunque ritenuto che, per determinare l’uso strumentale o abitativa si doveva tenere conto della natura dell’intero immobile.
La cassazione ha, invece, ribaltato quanto detto e ha accolto la tesi dell’ Agenzia delle entrate, affermando che “quando la cessione ha ad oggetto una porzione di fabbricato bisogna avere riguardo alle caratteristiche della singola porzione, non dell’intero fabbricato in cui la porzione stessa è inserita.” E inoltre la “distinzione tra immobili ad uso abitativo e immobili strumentali, deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo.” E dunque sono state dichiarate legittime le mosse dell’Amministrazione.
